2017年房地产行业十大思考

一年一度的中央经济工作会议已召开。此次会议对房地产行业要求不少，不仅在去库存方面提出“要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题”，而且明确要求促进房地产市场平稳健康发展。

　　纵观当前国内外经济形势、房地产市场形势以及中央经济工作会议对明年经济发展和运行的基调和思路，我们不禁要问，未来房地产行业变革将发生哪些变化？房地产行业的未来出路在哪里？房地产企业又该如何应对？对于上述问题，我们特从以下十个方面来进行提出思考。

　　1　粗放增量思维向精细存量思维转变

　　中国经济30多年的高速增长，在很大程度上是靠能源资源的高投入、高消耗来拉动的，有的甚至是以牺牲环境为代价的，这一粗放型发展模式虽为中国赢得了“制造大国”的称号，但与可持续发展相悖，是没有前途的，因此，转变中国经济发展方式，使中国经济真正迈入可持续发展的良性循环，实现又好又快、健康发展成为了当前经济工作的目标。作为国民经济的重要组成部分，房地产行业也必需随同经济从粗放式发展转向依靠产品创新、技术创新、商业模式创新和精细化管理，从粗放思维向精细存量思维转变，无论是土地、人力资源、资金、房地产存量价值（150万亿）都不能是粗放的增量思考，而必须进入存量激发和再利用的并重格局。当前深圳、北京、厦门、福州、上海、大连、广州、天津等城市的二手房已经超过一手房的成交量，正式进入存量房时代，2016年以来上海二手房成交量超过一手房2倍左右，2016年1-11月份，北京全市二手住宅的网签总量已突破25万套，达255339套，约为一手房成交量的4倍左右，该比例赶上甚至超过国外一些发达城市。

　　2房地产企业进一步专业、规模、集约化，大者恒大、强者恒强

　　房地产终究要回归居住这一本质，给老百姓盖好房子需回到行业的本源。所谓好房子，就是长寿命、好性能、绿色低碳的房子。打造高品质住房，需要培养长寿命房地产企业；而房企要实现长远发展，就必需走专业化、规模化、集约化发展之路，未来“大者恒大、强者恒强”将成为必然。统计数据显示，2015年，TOP10房企销售总额达到1.42万亿，市场占有率进一步上涨，显示出行业集中度进一步提升，恒大合约销售额、合约销售面积、合约销售均价齐创历史同期最高纪录；2016年1-11月，Top100门槛值破百亿，达到127亿元，同比增加近50%；Top50门槛值达275亿元，比2015年同期门槛值增加超百亿；2016年全年销售金额超千亿的房企或将超10家。与2015年年7家千亿房企相比增加近50%，行业集中度快速提升。

　　TOP10的集聚度、TOP100的集聚度继续提高，单体企业的并购纷纷以大手笔示人，资本的声音表现强势，万科股权争夺战局势多变，来自各方力量的机谋角逐,使之成为中国企业史册上浓墨重彩的一笔；截止2016年1-11月，恒大累计合约销售金额约达3488.5亿元，万科销售金额则达到3413.6亿元，房地产行业进入规模为王时代，未来出现5000亿的房地产公司不是没有可能。

　　3需求与产品从单一产品特色向多元化人本转变

　　作为农牧民族典型代表的华夏民族而言，买田盖房、安居乐业、娶妻生子、代代相传已经成为流淌于我们血液中的深厚基因，也正是如此才会有“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”、“斯是陋室，惟吾德馨”、“我想要有一所房子，面朝大海、春暖花开”等诗句的广为流传。

　　正是文化使然，使得我国房地产的需求历经需求与产品从产品特色—利润追求（高周转、高杠杆、高负债）—人本主义(人的定问、人改变空间的价值、人的精神与共享需求)的一系列刚需—改善需求变化。2013-2015年间，大约60%的住宅被80后购置，婚房是主要的刚性需求。而“十三五”时期，全国20岁到29岁的人口总量在下降，房地产需求将会从刚性需求为主逐步转向改善性需求为主。2006年上海人均居住面积15.5平方米，2015已达到35.3平方米,10年间增长了近1.3倍。青年公寓、养老房产、旅游地产、联合办公全面开花。

　　4城市的选择，新型城镇化的国家意志与方向

　　新型城镇化是现代化的必由之路，是最大的内需潜力所在，是经济发展的重要动力，也是一项重要的民生工程。2014年3月，中共中央、国务院联合印发《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》，标志着新型城镇化已经上升为国家意志与方向。

　　新型城镇化建设是房地产行业发展的重要支撑力量，但不同阶段、不同区域的新型城镇化存在较大的差异，对房地产行业的支撑作用不同。因此城市的选择不是盲目的，而是基于特定研究方法、逻辑并选取系列判断指标如产业、人口、货币等而做出的科学选择，分别判明一、二、三线城市以及特色小镇的风险和机遇。城镇化不仅仅是特大城市的城市化，而是城市群城市带的要求，是一二三四甚至特色小镇的全面城镇化，保利的董事长宋广菊已经敏锐的提出了相关的城市战略转向需求。

　　5房地产转型的变化需求，成为城市发展配套商

　　经过20多年的发展，国内房企已经完成了原始的资本积累，中国的城镇化发展又进入了一个以城市新城区开发建设推动城市群发展的历史时期，需要城市开发商由以往的仅仅开发住宅、商业楼盘为主向建设城市综合体转型，向城市发展的配套商转型。万科、绿地、龙湖、首创置业、启迪、北大资源、华夏幸福等一线开发商是城市发展配套领域中的佼佼者。

　　成为城市发展配套商是时下房地产转型的变化需求。城市发展配套项目运作流程跨越“土地一级开发”、“二级房地产开发”和“三级产业联动”的项目整个生命周期,产品业态丰富，不仅包含针对特定人群所开发的特定产品，如二孩房屋需求以及产业地产、旅游地产、青年 wework、度假产品等，还包括开发改造升级和管理为对象的城市有机更新、资产管理为核心的办公商业楼宇以及配套服务为核心的助老养老服务社区。关于上海城市更新，我们确立了城中村、国企红利、非建制镇、棕色用地、郊野公园六个方向；关于北京城市更新，我们确立了棚户区、国企红利、特色小镇、低效工业用地、棕色用地、产业外移、沟域经济、郊野公园8个方向。

　　6高地价是风险和陷阱，房企开辟非招拍挂之外第二条战线是必然

　　2016年是我国名副其实的地王年，高总价、高单价、高溢价率“三高”地块普遍出现在一二线城市，持续刺激房地产市场。 上市房企是最主要的地王制造者，其中不仅有融创这种一贯的激进派，连万科、绿地、招商等一向以稳健见长的A股龙头房企，也在今年频频制造地王，动辄超过100%甚至400%的溢价率令人咋舌，房企这种不理性、不健康的拿地行为会导致房地产市场后续酝酿巨大风险。

　　在此背景下，房企开辟非招拍挂之外的第二条战线是必然，一线城市的城市更新将由此孕育出价值万亿的巨大市场。2016年以来，深圳市城市更新暂行措施已完成第十九稿，《深圳市城市更新“十三五”规划》也已发布，上海、北京城市更新进程也在加快步伐，新政频出。为顺应这一时代趋势，我们确立了七图叠加路径，明确了上海、北京的城市更新方向，绘制了城市更新的非招拍挂拿地的战略地图。

　　7金融化是大势所趋，持有经营物业也有崛起趋势

　　房地产行业本身就带有强烈的金融属性。近年来，随着金融体系、市场体系不断规范与成熟，房地产的金融化渐成大势所趋。房地产金融化不仅仅限于开发商、运营商方面，还涉及到房地产的全流通领域，包括上下游的供应、流通、存量盘活、服务等方面。需要特别注意的是，从股权到项目，从资金到联合开发，险资正在以前所未有的速度和规模进入地产业。截止今年9月，险资控股涉及的房地产业务的子公司超过93家，占所有非保险子公司数量（205家）的近半数。此外，互联网金融、众筹的创新也需要关注。房地产金融化这种趋势要求地产企业更具有金融的思维，更具有驾驭金融工具的能力，而不能排斥和逃避。

　　与房地产金融化趋势相伴的还有持有经营物业有崛起的趋势。在欧美发达国家，持有型物业一般占到物业总数的50%左右，而我国这一比例一直非常低。2014年，受到整体房地产市场低迷的影响，国内房地产企业业绩普遍下滑，房企在谋求转型过程中一度将持有物业作为赢利点，但后来随着市场转好，销售型物业重回主导地位。时至今日，在房地产调控的催化下，房地产行业再度发生深刻变化，持有型物业对开发商的重要开始变得重要起来，持有经营物业有崛起的趋势，万达、新城、宝龙、华润、远洋都在加大实践。

　　8房地产资产化和人口格局变化

　　从绝对值来看，当前北京、上海、深圳等特大一线城市的的房地产资产价值已跻身国际高房价城市行列；从相对水平来看，资产价值则要远高于国际城市。从东京和纽约等城市房市发展脉络来看，人口流入以及城镇化率的高低都不足以支撑房价持续无上限的上涨。只要市场存在不控制的泡沫，泡沫破裂、房价下降就是确定事件，不确定的只是何时下降，目前的价格在接近世界城市的高位。

　　二线城市房地产资产价值的提升取决于产城融合的力度和行政区划的推动，特色小镇崛起但大部分三四线城市普遍疲软。年度10万亿的销售额，其中一半以上是有60个城市创造的，另外不到一半则有600个城市贡献的，因此，三四线城市竞争压力在增大。在人口方面，特大城市、省会城市、中小城市、农村目前还是2：2：1：5的格局，未来可能要变成2：4：2：2的格局，农村超过一半的人口还要向城市集聚，而逆城市化趋势还有待进一步观察。

　　9电商冲击下商办物业过量，工业用地是金矿互联网时代，越来越多的人倾向于网购，传统百货商业日益遭受冲击，不少城市的商办物业存在过量，如佛山的人均商业面积已远超广深，明显存在局部过度开发的问题。但仍有不少客户选择投资实体商铺，他们认为“体验式购物”要比“感觉式购物”更靠谱。面对电商的冲击，体验式消费究竟还剩下多少，值得深思。

　　城市存量土地再开发已经成为当前城市建设和发展的重点问题.为有效推动该项工作,一线城市已经率先从“城市更新”、“低效用地再开发”等角度展开系列探索与创新。存量更新的土地的易转换性进一步压制前景，低效工业用地的价值约为住宅用地的1/10,世界各国的数据是4/10，对于房地产企业来说，是名副其实的潜在金矿，而靠近城市农村土地通过三权分置（所有权、承包权、经营权）也存在机会点。

　　10传统代理行业进一步退化

　　随着房地产行业进入买方市场，越来越多的开发商选择自建销售团队，各种营销平台，网络电商层出不穷，不断蚕食代理公司的市场份额和客户资源。在这个过程中，无论代理商还是广告公司，都是被颠覆和改造的对象。其中，传统代理行业遭遇危机更大，很多代理巨头也走上了谋求积极转型的道路。

　　当下中小型代理商在市场规则改变、代理行业资源与市场不断向大品牌靠拢的背景下，面临的生存窘境。因议价能力和发展规模均难以比拼品牌代理商，逆境求生，向IP的组织者、互联网+的应用者、行业服务细分者、资源的组织者以及资本管理者的方向裂变，寻求差异化发展便成了破局之路。