完工是房地产企业重要的涉税分水岭，完工前成本是不确定的，几乎所有的税都是按照预交的逻辑在交，完工后整个项目将进入清算状态。下面尝试着为大家分析会计处理和各个税种中对于完工的相关理解与规定。
一、法律上的完工
法律上的完工应当是以竣工验收为标志。所谓竣工验收，是指建设工程项目竣工后，由建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督等部门，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验后，取得竣工合格资料、数据和凭证的过程。
由于政府对质量的管控要求，竣工验收后还需要到政府职能部门进行备案。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
因此按照这个程序，我们认为在法律上的完工应为完成竣工备案，取得竣工备案通知书之日。
二、会计上的完工
企业应在项目完工时将开发成本转入开发产品，并在房屋交付使用时从开发产品转入主营业务成本，完成成本的结转工作。会计上的完工应严格按照法律上的完工标准，即竣工备案通知书取得。
三、增值税的完工
增值税没有明确的完工概念，而代之以增值税纳税义务发生时间的重要节点。在企业取得预售收入时，虽然纳税义务未发生，也首先应就增值税进行预征，那么什么时候增值税纳税义务发生呢？
按照财税2016年36号文的规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
房地产企业如何判断应税行为的发生呢？房屋交付是重要的关键节点，但关于房屋交付，实务中要关注两个时间，一个是实际交房时间，一个是合同约定的交付时间。按照增值税的一贯逻辑，应按照孰早原则进行判断。比如合同约定2019年12月交付，实际拖到2020年3月交房，增值税纳税义务也应当按照合同执行。各地税务机关对这个问题有一些争议，但大多数地方税务机关都秉承了上面的逻辑进行处置。
四、土地增值税的完工
土地增值税也没有明确的完工概念，代之以强制清算条件，对于企业而言，强制清算条件最重要的是第一条：项目完成竣工验收且销售超过85%。
这两个条件要同时达到，竣工验收其实就是在讲完工，也就是说没有完工土地增值税没法清算，85%是在讲销售，如果项目销售比例太低，此时清算也不利于税务机关和企业双方。
当然，这里的竣工验收和我们所说的竣工备案几乎可以理解为一个时间节点，通常应在15天之内。
五、企业所得税的完工
完工对于企业所得税的影响是最直接，最大的，如果完工，则企业应在完工年度结转收入和结转成本，所得税当年度就应当按照实际毛利计算缴纳，而不再是按照预计毛利计算，这中间就可能出现巨大的涉税风险。因此，紧盯完工标准是所得税的一贯做法。
在国税发（2009）年31号文中对此做了规定：企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二)开发产品已开始投入使用。
(三)开发产品已取得了初始产权证明。
实务中的争议在第二点，对于这个问题，《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函[2009]342号）文件做了进一步说明，认为交房就属于实际投入使用。
因此，对于企业所得税来讲，如果竣工备案在先，就以竣工备案为标准，如果交房抢先，就以交房为标准。
六、实务中的完工标准认定风险
关于完工，企业在财税处理实务中重点把握的是两个关系：
第一个关系是竣工验收与交房的时间差；
第二个关系是竣工验收与发票等相关证据的时间差。
有相当一部分企业，竣工验收时间晚于交房时间，而发票取得时间和支付工程款时间又晚于竣工验收时间。由此造成巨大的涉税风险。以所得税为例，交房即为完工，那么交房当年即为完工年度，当年度汇算清缴就应当结转收入、结转成本，将预计毛利和实际毛利之间的差额（通常为正）计入当年度应纳税所得额缴纳企业所得税。但由于发票未能全部取得，未取得发票的相当一部分成本又无法得到税务机关认可在税前扣除，直接导致所得税当年的多交。遇到这种情况，很多企业选择了隐瞒，不敢按照完工要求结转成本，结转收入，但这又引发税务检查风险，确是左右为难！
实务中面对这种情况，很多地方税务机关并未完全按照所得税完工标准一刀切强硬执行，正式考虑到了房地产企业的具体情况和刚才谈到的两个时间差，允许企业有一个缓冲期，但我们建议这个缓冲期通常不要超过一年。
身为房地产企业财务工作人员，要将完工的处理作为一个最重要的关键点来设计，尤其是尽量缩短两个时间差对于降低完工涉税风险意义重大。